2023将是上海豪宅反转之年

乐萍

想看的朋友多的话，就展开一下



4-：更新滨江凯旋门全一线江景345户型拍卖价单价不到26万（各付），头部江景房市场价直接下杀20-30%
2-18：更新35楼，为什么翠湖四期今年跌破25万



22年四季度上海豪宅市场（目前上海中介圈对豪宅门槛的定义为二手市价5000w以上；本文主要针对8000w+，也大致对应一手限价下总价5000w+的新房）开始走弱，但这仅是前奏。随着23Q2大量新房豪宅上市，二手豪宅将一次性跳跌15-20%，并伴随着旧改豪宅项目的持续入市阴跌至25年，届时跌幅较22年Q3峰值约30-50%（23年初已较高点下跌约10%）


价格的核心分析框架在于供需。21-22年上海豪宅的大幅上涨受益于需求增加与供给受限。需求端主要是江浙沪企业家ipo潮后套现，及部分金融、互联网等高收入行业塔尖从业者，以及部分高倒挂下的套利投机者；供给端则是21-22年新房供给不足，叠加部分楼盘开发商寄希望限价逐步放宽下的捂盘行为


展望23年，豪宅需求大致平稳；供给则由于旧改地块上市、开发商博弈等将出现数量级的井喷，豪宅积分将逐步走低；市场进入新房供给放量下，豪宅积分走低->购房者观望二手/转向积极打新->二手需求减少、持续降价->新房倒挂减少、投资热度下降->豪宅积分走低，上述负向循环开始形成，直到一二手价差基本消除；且新增供给（新房）品质将远高于存量供给（二手房）：二手逐步老化，新房以玻璃幕墙超高层、市区类别墅等为主，设计理念领先存量产品5-10年，参照纽约曼哈顿的塔尖产品将在上海出现。二手/新房倒挂预计将在24年基本消除（考虑二手现房优势，将二手房溢价降至10%以内定义为“倒挂基本消除”）


对于市场各方参与者的建议：
n买家：新房高积分套利者要降低收益预期，若杠杆过高会有风险；高净值购房人群短期建议观望，实在急于购买也建议等到23Q3，规避主跌浪；Multibillionaire随意
n卖家：急于变现（移民、企业资金需求等必须处理房产的）建议低于市场价5-10%果断出售，春节后2-3月可能是最后窗口期。多套豪宅的持有者也可出售多余房产。唯一一套自住者随意，但若这套房产占资产比重很大，也建议出售
n政府：中低端新房销售难度增大（已从五大新城蔓延到普陀等市区），意味着这些区域的土地销售（出让、拍卖）难度提升，控量稳价或是较好的选择；而豪宅目前仍有旺盛需求，中环内可以出售更多不受中小套限制的土地，且适度放开限价，收割开发商及潜在豪宅购房者。
n开发商：政策影响较大，若豪宅限价不放开，建议尽快开盘；参考20年之前，豪宅边角料户型（低楼层非标等）销售周期会很长，带来高额营销、管理成本，赶在高倒挂窗口期推盘，样板间都不需要即可日光。若限价放开，可以延期，但个人倾向于豪宅限价放开后的超额利润大部分会变成税收，开发商留存比例会很小
n中介方：倒挂消失对豪宅中介并非坏事。最好不要鼓吹房价趋势（本质上豪宅购买者都有自己的判断，无需中介说教，但可以适当普及未来供给大量释放等事实），交由客户自己判断，推荐市场上最具性价比的房子短期可能会更有效果，以市场价成交买卖双方涨跌自负。倒挂消失之后，新房销售难度增大，新房分销将成为中介另一主要收入来源


本文并非论文，除了逻辑阐述外也会有一些现象的描述。另外部分数据没有官方披露口径，但核心在于方向与趋势的把握，请勿对细节和单一数据吹毛求疵


先放一下22年网签价大于4000万的所有房源情况：这里还原了大致真实成交价，并按公寓、别墅进行分类

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疯子坚强

5000w+的房子缺乏成交数据，难分析啊

终成陌路

人家幻想买豪宅的人因为买豪宅而破产，哈哈哈哈哈

幇幇

不是，大部分是专业投资客，炒房的。记得温州整个村出钱一起买世贸滨江花园吗？记得翠湖天地四期一半是是空壳公司买家吗？

拼了命的珍惜

楼主是链家的全国销冠么，交大那个mm？

陈建明

人家大资金都是撒刁，怎么没请你去做操盘手。哈哈哈哈

晚安库里

就是投资客。翠湖天地的出租率都超过50%的，你要是真有钱，会把自己房子急吼拉吼的出租吗？豪宅都是专业投资客居多。有些特殊的地方租金特别高，比如使馆多的地方，因为都是公家报销的

让人人名

花几亿大几千万的投资客没你懂，撒刁。哈哈哈哈

自得其乐的行者

所以呢，结论是豪宅必须跌?

你就是我心中最美的太阳

豪宅有很多富人，但投资客更多。翠湖天地这种出租率就是超过50%的