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1）二手房价主要分为刚需（500w以内）、刚改（500-1000w）、改善（1000-2000w）、轻奢（2000-3000w）、豪宅（3000w以上，有些人说3000w也不算豪宅，说的也对，但也没必要纠结）几个档次，每个档次里面都有旧房、新房、小房、大房、市区房、近郊房、远郊房。
2）就目前的房价来说，有个板块总价上限概念（不含别墅产品）。首先，板块内的房子要突破板块总价上限成交非常困难，比如某些区域的板块总价上限是3000万，如果房价已经接近板块上限，不论房子新旧、大小，短期内基本都不会有上涨空间，一定要谨慎入手超过板块上限的房子，这代表了整个区域的购买力水平，至于每个板块的板块上限在哪里，大家认知可能不一样，给大家一个参考方法，链家成交价选择区域，查找你认为的上限以上的房子，看有没有，有多少套。比如大宁板块，我认为的板块上限是2500万，然后搜了一下，链家历史上没有2500万以上的成交记录，2000万以上成交记录为12套，占板块成交总数的千分之4，此方法大致可以判断出区域板块总价上限。所以说第一个结论，超过区域板块总价上限的房子挂牌价后续必然是跌的。像大宁板块超过2500万以上的房子就别考虑了，看看其他板块吧。就算新房最好也别买。另外每个小区的总价上限也可以参照此方法，尽量不要去买超过历史成交价的房子（购买价也不要超过最高历史单价），过去几年如果小区挂牌价格涨上来了，但却没有成交或者只有一两套成交说明市场不认可，不要盲目去接盘。
3）第二，老破房（95年前的老公房，塔楼）不论大小，从投资角度空间都很小了，尤其塔楼产品，更不要入了，市中心老破大里面的多层板式三房，如果楼层、户型还可以，总价能接受的情况下，可以考虑，至少能满足未来居住需求，而且这部分房源也算区域稀缺。其他老破房都不用考虑了，未来大概率长期滞涨或者阴跌走势。
4）第三，2000以后的商品房，一房尽量不要买了，受限于面积，未来也不会有什么涨幅空间，而且也很难出手，需求不多。两房总价高于1000万，除非是非常好的小区，不然也尽量不要入手，不然未来大概率长期站岗。上面两个品类，未来也是大概率滞涨。
5）第四，谨慎购买1500万以上的二手房，除非是比较新的次新或者比较好的老商品房小区的四房，尤其要关注小区车位情况，买此类房子，不论新旧，一定要带产权车位，尤其是1500-2000w这个区间，这个价位的二手房，如果小区停车困难又没有产权车位，未来出手会非常困难，基本不会有人接盘，都不是跌价的问题了。
6）每个档次的趋势及购买建议（未来2～3年）
刚需房，无论什么时候都可以买，未来涨跌都不会太多，建议近郊区商品房（不买远郊尤其远郊无产业）或者市区老破小，或者选择租房。
刚改房，未来大部分二手大概率阴跌，建议优先考虑新房，或者市中心多层老一点的三房
改善房，未来大部分二手持续阴跌，优先买新房，次新房，二手买捡漏房，前提必须有车位，尽量买三房及以上户型，小区不能太破。
轻奢和豪宅盘不做评论。
补充一句：上海楼市下一次行情要等股市牛市起来以后了，股市起不来，房子行情不会好。而且只涉及部分品类，普涨比较难了。
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福遥写书丶福遥野外
穆尔西亚大学，你们找对机构了吗？
24fall集合啦！！！新生群开放！
发表于 2023-4-9 11:01:00
