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最近有很多人说合肥二手房量价齐跌，合肥二手房要凉了，以致于大多数人都沉浸在二手房市场的悲观情绪中。事实上真的如此吗？
小编认为不必太过悲观。虽然价格大降已成事实，但这只是阶段性的回调，市场规律也将伴随。也就是说，回调过后的价格，在买卖双方试探底线的过程中，将逐渐平衡，并伴随小幅度涨幅。
一
一
目
了
然
我们先来看一下价格回调的情况，小编以链家网成交房源为例，对不同区域情况进行分析说明。
#01
「 政务区 」
- 太阳海岸花园2023年单价26836元/平米，2021年单价38800元/平米，每平米降价11964元/平米，70多平的房子降价近100万。
PK
- 文一名门首府2023年单价25993元/平米，2022年单价31819元/平米，每平米降价5826元/平米，110平米的房子仅1年降价62万。
PK
#02
「 滨湖区 」
- 蓝鼎滨湖假日翰林园2023年单价23457元/平米，2021年单价29569元/平米，每平米降价6112元/平米，80多平的房子降价近60万。
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- 中海滨湖公馆2023年单价22559元/平米，2021年单价29477元/平米，91.32平的房子降价60万。
PK
#03
「 高新区 」
- 祥源城2023年单价26344元/平米，2021年单价30182元/平米，每平米降价3838元/平米，74平米左右的房子降价28万。
PK
#04
「 蜀山区」
- 信旺华府骏苑2023年单价15930元/平米，2021年单价15052元/平米，涨幅不大
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- 华地公馆西区2023年单价38920元/平米，2021年单价30433元/平米，每平米涨价8487元/平米
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#05
「 庐阳区」
- 万科森林公园朗庭2023年单价31474元/平米，2021年单价36336元/平米，每平米降价4862元/平米，90平米左右的房子降价44万
PK
二
雾
里
看
花
光是从2月份合肥二手房成交量暴涨，到3月份4月份持续下降的短期行情来看，好像传达给市场的信息就是二手房市场行情并不乐观。但是拉长周期来看的话，实际上二手房市场只是进入到一个调整周期，并且达到平稳状态。
我们来看一组数据：
2023年2月份之前，合肥二手房成交量与2023年5月份基本持平。
2023年1月份合肥市二手房成交近4000套房，2022年12月成交4000＋套房，2022年11月成交4000＋套房。即使2023年2月份之后回落，但是2023年5月成交量4000＋套，与之前相比，也只是跌落至2023年1月份的成交水平。
对于二手房市场的周期问题， 我们还是需要从长线来看。
三
洞
若
观
火
小编将从三个方面分析大幅涨跌趋势形成的原因，对于原因的了解将会有效预知趋势变化，掌握市场规律。
#01
「 疫情结束后的疯狂 」
首先，我们来分析一下2023年2月形成高峰期的原因。
安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵表示：“今年二季度以来成交量波动较大具有特殊性。”小编认为其中一个主要的原因是由于疫情时期买卖需求积累，进入到今年2月份、3月份后需求达到短期释放。因此二季度的回落是预期中的情况，也是一种合理地调整，这种波动是符合市场周期的正常情况。
#02
「 新房加推大增形成竞争 」
其次，可能是由于二季度新房加推量大增，对二手房市场产生影响。
（图片来源于市堂大叔）
3月份合肥开盘加推6568套，达到高位值。另外3月份去化率整体是56%，较2月也都涨了12%。
3月份合肥市区网签4400多套，加上肥西、肥东、长丰3县销量，估计在6000多套，算是近2年的峰值，接近21年上半年。可以说，3月份大量供货，刺激了需求释放。随着新房库存减少，二手房回归也是必然，毕竟二手房具有新房所没有的优势，例如拥有成熟的配套、买完即住的安心感。
#03
「 学区房的“妖跌” 」
再次，关于二手房大幅降价问题。小编认为降价幅度最大的是学区房。
学区房对于家庭购买者来说是非常重要的，价格大降的学区房值得瞩目。今年由于教师轮岗制度确定执行，种种政策叠加，学区房房价出现下降，与高峰期相比单价下降1万元左右，学区房走下神坛、理性回归也终究还是落实下来了。
郭红兵表示，在二手房中，学区房价格还是比较高的，像老城区45中的学区房基本都在3万元以上，之所以感觉下降，实际上是相对于前期学区房价格上涨过快的回调，是正常现象。
之前学区房购买有相当一部分的投资客，后来政府出台一系列调控政策，促使学区房出现“降温”，投资客被挤压，其次新建学校速度很快，也使得学区短缺的现象得到了一定的缓解。
#04
「 买方市场的狂欢」
最后，二手房市场利好买方市场，但卖方也需要坦然接受周期变化，并且小编认为价格会逐渐趋向稳定，卖方也不必过于担忧。
为什么说偏向买方市场呢？
从挂牌量上来看，目前新增挂牌套数12万＋，挂牌量不断攀升，增长速度非常快，且还会有源源不断的房源挂牌，库存去化压力非常大。
5月份二手房均价18797元/㎡，环比上月下跌0.6%，同比去年下跌6.3%。从数据上来看，二手房量价齐跌已经是事实。
两种情况相加，可选择性增多，自然就形成了买方市场。
但是目前的市场也是调整期的必然，价格即将触底后，将形成稳定局面，并伴有周期性的涨幅。作为卖方，坦然的同时，也不必太消极看待。
低于市场价太多且好的房源往往除了市场影响因素之外，还有一部分是出于业主急于出售的个人情况而出现的。所谓的价低且好的房源总是有限的，剩下来的房源也会有看中者彼此拉扯谈判，终究会有一个对双方都满意的合理的价格。
四
见
微
知
著
总而言之，二手房市场在经历大起大落，调整之后将处于健康的状态，虽然有人欢喜有人忧，但是买房这件事终究还是将落实到居住属性上来，如此才能保证人民安居乐业，百姓幸福生活！
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发表于 2023-6-15 14:27:27
