盘点分析一下真如的商业、交通等情况

用户黎明将至

一、商业

1、商业盘点

已开工或落地的有，中海环宇城MAX+山姆+剧场22万，love大都会22万，京东10万，复悦会、品尊、绿地加起来15万左右。
未来可能有的光明壹街区、粮仓申通地块、金盛地块，加起来10-30万的体量，再加一个6.8万的信泰中心，真如的商业体量会在75-100万之间。


2、差异化分析

商业能不能吸引板块外的客流主要是差异化，比如高级餐厅、景观、苹果店、山姆会员店、娱乐文化设施等等
真如这里有最市区的山姆会员店+盒马X会员店，可以吸引很多浦西市区居民前来消费。开心麻花剧场可能吸引有消费力的年轻人前来消费。上如果把上海四大名寺之一的真如古寺好好开发，还能吸引另外一部分客流。
根据中海公众号发的信息“真如境还是上海首店品牌密度最高的大型购物中心，引进多家黑珍珠、米其林餐厅”。首批公布的商家有，MELAND儿童乐园旗舰店、博悦影城、普拉达健身等。高级餐厅这点至少可以吸引部分板块外西北方向的客流。


3、光明壹街区
真如未来开发最重要的是光明壹街区，也就是原来的铜川水产市场。有商业-办公-住宅的综合用地，总面积比整个中海略小。预计光明作为一级开发商，与另外的开发商进行合作开发，类似于中环-中海的合作模式。这个月区政府定了300万预算，进行规控调整。应该就是和将要合作的开发商一同编写，确定细节。猜测今年底就会明确合作方，进行开发。希望合作方会是传闻中的瑞安

二、交通
1、地铁优势，副中心范围内有7、11、14、15、20合计5条地铁，副中心范围外过个马路还有3、4号线。其中14号线是上海目前唯三的8A编组（另外两条是1、2号线）。14号线经过真如、静安寺、人民广场、外滩、陆家嘴，个人认为14号线是上海能级仅次于2号线，可以和1号线竞争第二的强线。这个地铁密度在浦西内中环，和徐汇方向是第一梯队，可以比肩不少内环内区域。
2、自驾方面，紧贴内环，另外有了武宁快速路，可以方便的连接内环与中环高架。加上曹杨路、修复后的武宁路也是主干通道，四通八达。


三、高楼统计
200M以上摩天高楼：
高尚领域T1 285.5M（原先规划330的，被机场方面两次找上门停工将近两年，砍了2刀）
中海中心T1 230M   T2 200M， 未来光明地块规划不超过 220M，估计有 ≥ 2栋。
140-200之间的超高办公楼:
已知京东总部 180M+ 150M, 信泰中心双塔 180M 170M, 复悦荟主办公楼150M，中海T3 150M， 高尚领域T2 140M。


目前：285.5M + 230M + 200M + 180M*2 + 170M + 150M*3 + 140M
未来最优版本：就是285.5M + 230M + 220M*2 + 200M + 180M*2 + 170M+ 150M*8 + 140M
这个高楼天际线在浦西内环外区域算是很不错的了



四、写字楼发展

首先真如的级别只是副中心，肯定是比不上CAZ的能级，普陀爸爸的关系网也不如别的强区，肯定会有不小差距。只能发挥交通便利、地段、硬件设施新、价格便宜这些比较优势。现在品尊写字楼的人流量不错，早上真如核心区域地铁出来的人也越来越多了。写字楼白领这点对商业及房价的支撑力非常大，只有白领多了，才能支撑起多家商业综合体。


现在真如搞了个新的“海纳小镇”的IP。强总在江浙沪三地主政的时候，分别搞了杭州云栖小镇、无锡雪浪小镇、上海海纳小镇，推动进行长三角数字一体化发展。在强总上台前后脚的时间，普陀区发布了“支持海纳小镇发展十二条”，有着真金白银的财政补贴。这是我所知普陀区最大一次的补贴规模了。未来有了这个IP及IP背后的关系在，向更层级申请政策、规划、补贴等，将减少阻碍。



五、发展难度
真如作为所谓的上海第一代四大副中心，肯定是极其慢的，但这里面有不少客观因素。原先的真如有红旗村、菌兑、铁路、水产水果市场等众多拥有土地的利益方在。


其中城中村的拆迁直到2017年前后借着全国“五违四必”的运动才顺利推进。


水产市场的纠纷更加麻烦，由于内部问题，市场承包商与普陀区ZF方面对产权归属有了纠纷。分别进行了起诉，结果河南方和上海方的法院对案件做了相反的判决，河南方面甚至来上海进行了强制执行和冻结账户等操作，一直到了2018年前后，最高法巡回组协调各方面，才解决了这些问题。
内部问题，这里摘一段对王妙兴的判决“法院审理查明，2004年至2005年，王妙兴利用担任普陀区长征镇党委书记兼新长征集团董事长等职务便利，非法将9700万元国有资产隐匿在其个人控制的账户中，使长征镇政府失去对该笔国有资产的控制，其行为构成贪污罪。”


另外菌兑、铁路也不是好打发的主，江苏饭店、石川春晓、石泉春晓等等等等。


所以真如的底子可以说比别的几家差了太太多，能发展到现在这个情况，单看发展幅度可能更大。真如真正开始发展时间，其实是拆了“四座大山”之后的2018年，中海进场，老李加速。然后又碰到了口罩，太难了。
也不能全怪老李太拖，如果老李真的快速造好楼，那就面临着写字楼被城中村、批发市场、铁路包围的局面了。好在现在守得云开见月明，前期默默耕耘排除万难，现在到了收获期了。



六、居住属性与房价
理性看，单纯把真如作为一个居住板块来看，这里有着非常好的地铁交通、新的城市界面、不错的商业、成片的次新小区、紧贴内环的地段，支撑了真如次房价在12-13万
找个锚定，现在大宁金茂府房价大约16w，臻如府13万，真如落后了3万多。但是金茂府的满五低税费、高得房率、高级外立面、会所、科技住宅、物业。这些优势项至少价值2.5万，排除干扰后，两者板块价值的差距实际没有那么大。
未来如果真如的写字楼群正常发展，带动商业上一层楼，白领置业，臻如府可能可以上升到落后金茂府2万，如果真如发展的特别顺利，臻如府可以上升到落后金茂府1万。


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想李

不如中山公园

拉萨收钱吧

可惜没什么好的小区

轩辕剑

次新小区有，星光域、高尚领域、中骏天悦、中海臻如府、品尊国际、新俞里，1000-2500万+都有了

阿拥

说句实在的，一个板块的崛起，享受到溢价，绝不是简单的相加，堆料的总和。无论现在真如手上有多少牌没出，去过一次，就能够真实的感受到，即便所有在建规划的都落地，也不会达到五角场或者大宁的水平，这是我个人走过看过以后真实的感受，不喜勿喷。瑞安在上海的成功背后的道理一样，无论是大学路还是瑞虹还是新天地还是蟠龙，顶流本质上给到人的不是豪横，而是直抵人心的美好，这份体验和感受绝对不是堆料堆出来的，是源于人与人，人与建筑，人与环境的思考。真如是洼地，未来也依然还会是洼地，这是我个人的判断。

我唉喔贾

因为还是工地状态啊，等中海整体交付，武宁路修复，公园改造和绿廊建设完毕后会好很多。

本心在我

说得很好 建筑需要考虑的人的因素 而不是简单堆砌 瑞安做的很好

放放松松

中海不是上15了吗？真如房价追上大宁问题不大，交通比大宁强太多。

桃子姐妹

上过吧，现在成交在13万左右。臻如府比大宁金茂府差不多就是低3万左右

郭恩林

金茂府偷面积的，比真如府最后贵个5k是正常的。