【上海凶宅调查报告第4季】 二手房购买常见风险 案例分析

飘流旅行

风险一：来自房屋本身方面的风险。

房屋凶宅，遗留户口，债务风险，法律纠纷，产权问题。
比如交易的房屋为非法建筑或者已经被列入拆迁的范围；房屋权属存在争议（一般发生在继承，债务纠纷）；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意。房屋已经出租，没有得到承租人放弃优先购买权的声明；房屋已经抵押，没有得到抵押权人书面同意转让的声明；依法被查封的房屋。

案例：贷款还清 房产被封损失135万元

二手房卖方孙某与买方李某签署了《上海市二手房房产交易合同》，房源成交价525万元。双方约定买方将部分房款260万元用于清偿交易房屋之前的贷款。还清贷款当日 交易房屋被查封，因为卖方尚有367万元债务。后买方诉至法院虽胜诉，但卖方除该套房产无其他财产，最终法院对该套房屋进行拍卖，买方损失135万元。

风险分析：
贷款还清当日法院查封交易房屋，买方根本无时间在该套房产上设定他项权或办理过户等手续，此种情形下出现债务纠纷，根据法律规定买方只能处于一般债权人的法律地位无优先受偿权。



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孙安领

案例：产权纠纷 损失550万元
二手房卖方周某与买方吴某签订了《上海市二手房房产交易合同》，房源成交价820万元，双方约定买方将部分房款550万元偿还交易房屋尚余贷款，卖方同时交房。还清贷款后，交易房屋却因产权纠纷一案，而无法办理过户等有关手续。

风险分析：
1、该案例系典型的隐名代理，因实际出资人某些情况(隐匿财产)或限购与贷款政策等，故隐名代理广泛存在，在其隐瞒下根本无法查实。
2、卖方提前交房，充分取得买方信任便将550万元偿还贷款。

缘不由己随缘

案例：购入凶宅 损失297万元
北京张女士于2014年花280万元为儿子买了一套66平方米的两居室做婚房，没想到在装修时获知该套房曾失火烧死过人。张女士以卖方存在重大欺诈且违背诚实信用原则为由，将原房主诉至法院，并将中介列为第三人，要求卖方退还房款、利息及相关税费共297万余元。

风险分析：
凶宅购入一般都属于在不知情的情况下，通常等真正发现情况后，原业主，中介办理人早就联系不上了。并且很难正常出售，出租。
根据《民事诉讼法》，一旦发现所购房屋为“凶宅”应尽快向卖房人主张权利，包括向人民法院提起诉讼。因为合同法规定，受到欺诈或因重大误解而签订的合同，权利人请求司法机关或仲裁机关撤销合同的期限为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年，若权利人在一年内没有行使权利，则丧失请求撤销合同的权利。

独履天涯

案例：遗留户口，影响学区房正常使用 损失83万元

上海张女士因为考虑希望孩子将来孩子上重点小学问题，特意通过某中介购买了380万，静安区某小区的2房作为学区房使用。在长达3个月的看房后终于，购买了一套房屋，房屋交易过程都很顺利，原本以为开开心心的孩子以后能上重点小学，几年后孩子到了入学年龄，去招生办办理入学手续，被校方告知经查询，房屋的学区名额已经被使用掉了，几年之内无法再次使用。

生气焦急之余的张女士遂即，按照当初购房合同上原业主的电话质询，结果电话早已停机。然后张女士找到当时购房的中介公司询问方法，中介公司称这个与他们没有任何关系，他们已经完成了正常交易，不存在问题而搪塞。再次跑到当地派出所咨询，结果派出所给出的答复更为让她吃惊，原来房子里居然还留有一个陌生的户口，原先业主的户口已经迁走，这个属于很早以前的遗留户口，派出所答复这个他们也没有办法，只能相关人员的本人或直系亲属才可以申请迁出。

张女士遂再次与中介协商解决方案，可是中介答复,"卖你房子的那个业务员早就不干了，这个是他的事情与我们无关”。张女士又投诉之相关部门中介公司领导给予的答复是“大不了我们退还你的中介费好了，以后这和我们没有任何关系啊"

一方面，孩子已经临近入学年龄而无法按照预期正常使用学区房资源；另一方面，卖方一直无法联系上。经过法院的多次审理，均以胜诉，当时还是无法解决房屋内的遗留户口问题。法院也告诉她，你胜诉了，但是迁移户口属于行政上的事情了，不归他们管来搪塞你。而派出所也只会公事公办的告诉你标准答案，要么当事人带着户口簿和身份来本人来办理，要么当事人的直系亲属来办理，

苦情之下的张女士，只好准备另外购买一套房子为孩子解决上学难题，苦于资金有限，只好将房子挂牌出售，房屋买入时380万，现在市场价格一般在420万左右，张女士为了尽快出售，也在中介的压价电话轰炸下，提出400万就卖，全力配合中介买家的方案。时间过去了几个月，看房的人特别多，然而到谈判桌上时，告知房屋内有一个遗留户口，所有诚意购买者都摇头作罢，最后杨女士只好在一些朋友的帮助下讲房屋以300万的价格出售。


风险分析：
首先，学区房的使用是有名额的限制的，即是一个房屋内几年内之内使用一次学区房的名额。
其次，​二手房买卖中有一个非常棘手的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发现户口问题;有些人没有按照合同的约定迁出户口;还有一些人在卖房子的时候才发现户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办?起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。

很多遗留户口的原业主，官司也打赢了，可人家就是不迁走，法院也只会告诉你，你胜诉了，但是迁移户口属于行政上的事情了，不贵他们管来搪塞你。而派出所也只会公事公办的告诉你标准答案，要么当事人带着户口簿和身份来本人来办理，要么当事人的直系亲属来办理，可是偏偏这类的原业主经常，把房子卖了就跟玩失踪；而当初买房子的中介也和你扯皮，他们会说原先的房东违约了，要支付违约金的，可是原业主压根就不理睬。他们最多会说大不了把中介费退给你了事。
但是通常有遗留户口的房子，很难按照市场正常价格卖掉的，有时候卖房子便宜几十万都不一定有人会买。因为大家都知道这类的房子，买到手了，就是一个烫手的山芋。
根据《民事诉讼法》，一旦发现所购房屋为“死户口”应尽快向卖房人主张权利，包括向人民法院提起诉讼。因为合同法规定，受到欺诈或因重大误解而签订的合同，权利人请求司法机关或仲裁机关撤销合同的期限为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年，若权利人在一年内没有行使权利，则丧失请求撤销合同的权利。

甜甜的一梦

风险二：来自中介方面的风险



       中介公司不让购房者与房主见面，从中赚取差价。

       为牟取最大的利益，某些二手房中介公司在没见到出售方时会要求购买方先以较高的价格下取一

定数量的“定金”，然后中介公司再虚拟一个客户约见房东以较低的价格签下定金合同，中介公司以全部

购房款支付给出售方后要求出售方在公证部门做委托授权书，这样中介公司就变相成了二房东，中介公司

再把该房产过户给真正的购房方。这样中介公司的差价就赚到了。这部分差价通常远远高于中介费的收益

，所以某些小公司会以较低的中介费为诱饵来吸引客户，实际上小公司又以赚取差价的形式让购房者买单

家有乒乓

案例：欺上瞒下吃差价 损失94万元
2007年8月15日，北京百富天房地产经纪有限公司因隐瞒实价、赚取差价，被北京市建委通报批评，在整
改合格之前将被限制进行网上签约。    今年2月份，百富天房地产经纪公司在从事一套存量房买卖业务
过程中，对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，向买方收取购房款634.6万余元，交给卖方540万元，且虚
拟合同按照160万元的房屋价格，向税务等部门仅缴纳相关税费13.6万元。里外里百富天公司吃了94万多
元的差价。北京市建委经调查认定，百富天公司和相关责任房地产经纪人员陈琳、刘俊山、焦志疆存在对
交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，违规赚取差价的行为。     据悉，北京市建委已将该公
司违规行为记入房地产经纪机构信用档案警示信息系统，整改复查合格前限制网上签约资格。陈琳、刘俊
山、焦志疆的违规行为已通报工商主管部门查处。

风险分析：吃差价已经成为中介行业的行规了，如果没有超额利润，按照相关中介公司的薪酬制度标准，
微薄的薪水，试问那些业务员都是活雷锋吗？甘愿付出不求回报吗？笑脸相迎的背后隐藏着不为人知的阴暗。

石润成

看了没人要买二手房了，有人发发买二手房的流程么。

张不弱

顶一下，买房子还是要查清楚一点比较好，便宜可能就是的陷阱呀~~~

敢教大圣与天齐

首先，我不为任何东西做广告，我写的只是现在中介中存在的一些手段，旨在给大家一起分享一点事情的真相。

荣波轴承

中介公司有意隐瞒房屋所在地段，情况等不利于购房者的规划情况和房屋质量问题。
职业道德差的经纪人为了个人的佣金，有意隐瞒房屋的问题。