房地产投资过程中最容易被忽略的投资产品，土地投资。

海那边的蜗牛

首先来说一说土地投资的优势

第一：省心
土地投资它不像房产投资一样，它没有租客的烦恼，他没有这么多需要租客去服务的地方，它可以出租给一座仓储，可以出租给一座农场，也可以做停车场，所以他的租客对房东的要求几乎没有，你只需要每年净躺着收租金就可以。

第二：省钱
因为美国的土地非常便宜，市场价格如果离市区大概在30~60分钟车程的这种近郊区域，土地价格一般在一英亩10-20万美金，也就是一亩地大概在3万美金左右，是非常便宜，并且这种土地都是可开发用地，我说的都是可开发的。建筑土地的价格，而不是你想象中的农田，如果是美国中部区的农田土地，那是非常便宜的。

第三：土地税
在美国持有土地，很多州土地税非常低，低到几乎可以忽略不计。如果你在土地上种植一些果树或者是作为养牛的农场，那恭喜你，你不需要交土地税。

第四：稳赚
有数据显示，近70年来，美国土地平均每年的增幅，其中住宅用地每年平均增3%，工业用地每年平均增2.8%，农业用地每年平均增幅1%左右。这只是土地的年价格增幅，如果你的土地出租的话，那平均每年的收益回报率应该在5%~6%左右，所以平均每年稳定在5%~6%，不用任何操心的房地产投资，土地投资我认为是最稳健的投资产品。

第五：梦想家园
1，你可以做房产开发，比如你开发小型的社区，美国的开发和中国不一样，美国的房产开发一般规模比较小，所以你可以一三个单位的独立别墅为一个工期去开发，小规模、快节奏滚动开发。
2，你可以做特色民宿，可以做度假屋，可以做汽车旅馆，也可以做跑马场，也可以做农田农庄，同时你也可以在土地上开发你所想象的任何形式的这个梦想家园。

土地投资的注意事项：
1.土地性质；住宅用地、商业用地和农业用地的土地价格差别很大，这是全球都一样，但是转型是非常容易。在美国土地转性不像在中国这么难，大部分区域土地是可以转型的，并且费用比较低。可能有些个别土地比较难转性，可能涉及到城市规划、政府的农田保护或是特别区域的土地。土地转性最难的地方是在。隔壁的邻居，也就在转性之前，你需要做一个公听会，如果邻居强烈反对，你的转型难度会大大的增加。而土地转性的费用非常低，低到几乎可以忽略不计。
土地投资过程中最赚钱的方式就是土地异地开发。所谓土地异地开发，就是当土地的性质由农业用地转成住宅用地或者是商业用地转成之后，再做七通一平。然后再把土地卖给这些建筑公司或者房开商，这个时候你的土地价值一般是至少两倍或三倍或者更多的一种增值。那你会问，既然土地开发这么赚钱，为什么竞争没那么激烈？主要难题在于土地的一级开发的周期比较长，转性和七通一平的时间比较长，一般情况下都是一到两年才能完成，并且七通一平的费用比较高，一般情况下，在美国七通一平的费用每亩大概在3万到5万美金不等，也就是通水、通电、通路网等等，并不是每一个普通的美国老百姓都有这么多资金来做，而大的建筑商或者房地产商，他们想短频快，他们不想等待一到两年的土地转性和七通一平的事件，而这种将生地转成熟地之后，再卖给这些建筑公司或者是房地产开发商，这是我们所说的房地产二级开发，就是我们的传统意义上讲的房地产开发。

2.土地的现状，比如说是不是含湿地，湿地的比例是多少，比如说这个土地上面有没有一些稀有动物或者是被堡的植物，再或者是这个土地上是不是有一些历史文物或历史遗址，这个都是在我们投资土地之前，需要找专业的机构做一些评估和勘测，如果不幸有了这些稀有动植物、生物及历史文物，那你的开发难度会非常大，甚至被限制开发房地产。

3.土地所在大区域的区域规划，首先看这个区域未来的一段时间的人口流入情况怎么样，如果这个区域人口都在不断的净流入，那这个地增值会比较明显。其次就是看你土地周边的交通情况，是不是有主要的高速公路或有没有政府规划的高速公路。再一个就是看政府对这个区域的未来的规划和定位。还有就是是不是存在被一些大的商家作为仓储用地的可能性，未来这个区域是不是有一些大的商业机构的进驻，比如说世界五百强企业的进驻，如果这个土地周边会有一些大型的商业机构进驻，那会给这个周边带来很大的这种人口流入、就业机会，土地价值的增加会非常明显。土地的区域规划是土地增值的最决定性因素，所以在投资土地之前，需要我们对这个城市和区域非常了解，做好充分的市场调研报告是必备的功课之一。而Walton 在收购土地前，会评估拉动土地需求的趋势和因素，包括人口增长，就业增长和未来住房需求，有专家团队对市场和预收购的每个地块进行尽职调查。

回顾Walton 过往业绩
超过125个已离场的准发展土地项目
向全美40多家房屋建筑商和开发商出售了5,000多个住宅地块
向全球投资者派发超过$18亿美元的收益

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