美国购地法则

海那边的蜗牛

由于美国土地向全世界的人们开放出售，对于非美国本土人士要如何运用入乡随俗的美式购地法采购自己合意的土地呢？美国本土人士又是如何免费获取土地资讯？如何对土地进行了解？如何选购心意土地？如何进行土地交割？

带着这些疑问让我们一起分享一下美式购地法则，
首先，美国人购买土地会从以下几个因素考虑：

第一：产权归属。他们会看产权的归属，谁才是这一块土地的所有者？
一般购买土地的时候有两种方式。第一种方式是通过中介购买土地。通过中介去买，中介一般也可以协助买家确认卖家的土地产权。但是有一个不足之处。通过中介购买土地，一般的土地售价均包含中介费用，而且土地的价格也是随行就市，属于投入成本比较高的一种购买方式。

第二种方式是直接从业主方购买。从土地业主直接购买土地一般都会比市场价要更优惠一点。而且没有中介的附加费用在里边。另外业主一般都会比中介更加了解土地的状况，使用属性，周边零售与服务等信息，相比起通过中介询问，沟通更直接，效率更高。

追求最高性价比的美国土地买家一般都是从业主方直接购买。由于美国土地是永久产权，什么样的产权最具保障？所有土地均为自主拥有，持有出售的全部土地均使用全权保证地契 General Warranty Deed（加州使用 Grant Deed）,给予我们的买家最高级别的产权保护，帮助买家买到最合适的美国土地。

第二：历史地税。美国买家会确认是否有任何未缴纳的历史地税?
有的时候土地业主会漏交了土地的每年地税。有可能是他们搬家了，没有跟郡政府更新地址，税单没有寄到新地址。有可能是父母一辈把土地承传给了儿女一辈，但儿女忘记缴纳地税。如果这部份没有确定的话，有的时候买家购买土地后会发现未交的地税成为新业主/买家的责任。地税缴纳历史大部分都可以通过各个郡政府的官网免费查询。即使网站上没有详细信息，也可以通过邮件、传真、或电话联系郡政府的地税管理机构咨询。

第三：确认土地性质。美国买家会通过郡政府的土地规划管理局了解土地的使用属性，在美国一般的民众土地使用属性会有农业用地、住宅用地、工业用和商业用地这几种大类。当然还有其他类别，比如政府机构用地、学校用地、公园用地、自然森林保护区等。

第四：美国土地买家会关心土地道路、边界、四角等信息，以及获取土地的GPS坐标，美国土地买家对这部分信息十分注重。比较厉害的买家会通过郡政府提供的GIS系统 (Geographic Information Systems, 地理信息系统) 了解道路、土地边界、四角、以及GPS坐标。但由于郡政府的GIS系统对普通民众来说不容易使用，而且部分郡是收费系统的。大部分时间是由土地业主提供相关信息。在没有GIS地理信息系统以前，郡政府有公开的大型地形规划地图 (Plat Map)。这些纸质地图需要去到郡政府当地办公室才可以看到，而且很不容易读懂。

第五：美国的买家还会去了解这块土地上的电力怎么样去接通？是使用自来水还是钻井取水？有了前四点信息之后，美国的买家还需要清晰的知道自己新建一个房子的时候，需要衔接的电力公司是哪一家，需要衔接的自来水公司是哪一家，还是需要聘请当地的专业公司钻井取水。另外，需要描述一下在美国钻井取水和中国的打井是很不同的一个概念。美国的井口只是一个大约塑料管大小的一个很深的小孔，直接钻到地下去，一根塑料管直接插到地底下。通过电动抽水机把水抽上来，连接房屋的水管，直接变成和普通家里边水龙头出水。 并非在中国的农村普遍看到的很大一口井，通过一个桶掉下去把水拉上来。

第六：美国买家会关注土地的地形和地貌，是否合适建房子还是适合户外活动？美国地质调查局USGS 定义：小于6⁰ 地形是最适合建造普通房屋的，6⁰-12⁰ 地形由于有一定坡度，适合给建筑师充分发挥想象力。而大于12⁰ 的地形不适合建造房屋，但很适合户外活动。通过了解和观察地形等高线，可以看看这一块土地的坡度是平缓还是起伏，是否在某一个地方去建造一栋房子。

第七：最后还有一个是土壤性质
了解这些土壤是肥沃的还是贫瘠的，是否适合种植庄稼？可以查看文章《在美国的土地上建造房屋之前，权衡这5种土地特征》，Walton针对每一块土地所出售的每一块土地，我们都有完整的土地土壤报告。

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